瑞银：华润置地维持目标价45港元 维持“买入”评级

　　瑞银发布研报称，维持华润置地（01109）目标价45港元以及“买入
”评级 。该行表示 ，自8月28日预售模式调整以来
，受投资者对其房地产开发业务担忧影响，华润置地股价已下跌14%
。若假设其房地产开发业务估值为零 ，该行估算其经常性业务（即投资物业及轻资产管理费业务）的价值约为每股27港元
，因此维持市盈率下45港元的目标价和评级。

　　瑞银指出，该行假设房地产开发业务不产生价值或盈利贡献 ，并采用股息率法及市盈率估值法两种方法对公司经常性业务进行估值 。首先，该行预计2026年经常性收入业务核心利润为128亿元人民币
，同比增长10%
。该行估算公司2026年资产抛售带来的收益为50亿元人民币，并根据其“十五五”规划 ，预计该收益在2026年至2030年间将维持每年50亿元人民币水平。

　　该行将房地产开发业务的处置收益归类为经常性收入业务
，原因是该收益与房地产开发业务本身无关，且资产分拆后将导致经常性收入减少 。随后 ，该行使用经常性收入及抛售收益计算37%的派息比率（现行政策）及4.0%的股息率
，由此得出每股27港元的估值。另一种方法是给予公司经常性收入业务（含处置收益）10倍市盈率，该倍数处于香港收租股估值区间的低端；按该方法计算 ，估值为每股29.1港元
。