来源：城读上海
城读上海 城市规划系列文章
《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》于2026年8月正式发布。
这份规划全文约1.5万字，涵盖城市建设与运营提升各个方面 ，信息量巨大 。
从规划名称就能看出，这是上海首次将城市更新与住房发展两大领域合并编制 ，而且把城市更新放在前面 ，释放出一个清晰的信号：上海城市发展的逻辑正在发生根本性转变 。
过去三十多年，上海城市空间急速扩张。一边是旧区改造 ，一边是新城开发 ，两条线并行，相辅相成共同推进了上海城市的建设，和空间的延伸 。
这份五年规划告诉我们：上海持续数十年的旧区改造将在这五年内冲刺收官 ，新建住宅新增商办的量将大幅减少 ，上海将彻底告别大建设时代，城市发展的核心逻辑将从“增量建设 ”彻底转向“存量提质 ” 。
这种转向 ，犹如一股强大的引力 ，将资金 、资源与发展动能重新进行布局。其结果，不仅是重点更新板块的涅槃重生 ，更预示着上海楼市将经历一场前所未有的价值分化洗礼 。
“十五五”住宅发展的三条主线
规划的第二章，聚焦住宅发展 。篇幅不多 ，在整个1.5万字规划文本中仅有1053字 ，但每一条都值得仔细品读。我将其归纳为三句话要点：
旧区改造冲刺收官；新建住宅放缓脚步；老旧小区改造纵深发展 。
〖壹〗 、 旧区改造冲刺收官
上海的旧改，内容是“两旧一村 ” ，也就是旧区改造、旧住房成套改造和“城中村 ”改造 。
1）旧区改造：上海已在2022年完成成片二级以下旧里的改造 ，2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。旧区改造，已经打完收工。
2）旧住房成套改造：
小梁薄板房屋 ，到2025年底 ，还剩余约2万平方米，在2026年底收尾清零 。
不成套工人新村 ，还有近120万平方米 。要在十五五期间基本完成。改造方式趋于多元 ，征收拆迁，原拆原建和结构改建都有 。
市中心一些不成套百年里弄 、公寓 、花园住宅 ，由于涉及历史建筑保护 ，需要探索新的更新路径 。规划对此表述是“取得积极成效”，没有量化目标。
3）十五五旧改的重点 ，是城中村改造 。
2025年底 ，上海一次性认定了59个城中村改造项目，总投资规模突破3700亿元 。这是上海城中村改造史上规模最大的一次集中推进。
规划给出的时间表非常明确：到2026年底 ，全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升；到2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造 。
“十五五 ”新认定城中村改造项目预期为12个 。
这意味着：2026-2027年 ，将是上海城中村改造最后一波攻坚 ，也很可能是上海最后一次大规模拆迁。
59个已启动项目加12个规划新增项目，构成了上海城中村改造的收官清单 。
总结来说 ，经过过去几十年的持续奋斗 ，上海旧区改造已完成，不成套职工住宅的改造要在未来5年内基本完成 ，城中村要在这两年打一场集中歼灭战 ，为上海旧区改造画上句号 。
所以，未来5年 ，上海将完成住宅方面历史遗留问题的清理和还债 ，或将也是通过旧改征收拆迁“暴富 ”的最后窗口期。
〖贰〗、 新建住宅放缓脚步
将这份规划与同期发布的《上海市加强土地管理“十五五”规划》放在一起看，结论非常明确。
1）商品住宅大幅缩量
“十五五 ”期间新增供应商品住房规模为2500万-2800万平方米 。而“〖Fourteen〗 、 五 ”期间 ，这个数字是约4200万平方米 。降幅高达33%-40%。
主城区，会增加优质住宅用地供给；新城 ，聚焦去库存 ，合理调控供应规模和时序 。
2）保障性租赁住房以存量转化为主
“十五五”计划新增供应保租房25万至27万套 。
看上去数字增量很大，但〖Fourteen〗 、 五期间建设筹措结转量超过20万套 ，当下还鼓励存量商办楼宇转化为租赁住房 ，所以保租房新建设量不会很大。
3）安置房，规模缩小
规划提出“根据需求确定征收安置住房建设规模” 。鉴于上海正在全面推行房票安置 ，预计下面 征收安置房的建设规模也将相应缩小 。
总结来看 ，新建住宅方面，包括商品住宅、保租房和安置房 ，在这五年都会继续缩量。
由于市中心供地比例提高 ，上海土地出让金收入的下降不会特别大 。但住宅建设这条产业链上的业务和就业，估计要面临更加严峻的挑战 。
〖叁〗 、 老旧小区改造纵深发展
“老旧小区改造 ”和“旧住房改造 ”是两个不同的概念。
老旧小区改造是对建成年代较早 、公共设施落后的小区进行综合整治 ，包括基础类（水电气热等市政设施）、完善类（加装电梯、停车位等）和提升类（养老 、托育等公共服务）三个层次 。而旧住房改造则聚焦于解决“没有独立厨卫”功能缺失的问题 。
“〖Fourteen〗 、 五 ”期间，上海完成老旧小区改造6880万平方米。“十五五 ”的目标是3000万-4000万平方米。降幅超过40% 。
为什么减量这么多？答案藏在改造范围的扩容和改造内容的升级中 。
改造对象扩容。“〖Fourteen〗、 五”期间，改造主要覆盖公房和售后公房 。“十五五 ”在此基础上 ，逐步扩展至混合类 、早期商品房小区（一般指2000年前建成） 。
改造内容升级。过去多集中于外墙粉刷 、道路翻新、水电改造等基础类项目 。现在转向更复杂的完善和提升类改造 。每个项目都要经过体检 ，制定个性化方案，精细化程度远超以往。
资金来源转变 。从政府兜底 ，转向探索政府 、市场 、居民合理共担的新模式 。
虽然改造的总量减少了 ，但工作的难度、工程量和资金投入量，恐怕有增无减。
老旧小区改造向纵深发展 ，可以实质性提升部分居民的居住体验 ，也会是未来房地产市场的重要组成部分，成为新建住房减少拖累经济的替代和补充 。
这三点放在一起 ，结论只有一个：过去三十年我们熟悉的那个房地产市场逻辑 ，到此终结了 。
未来几年，征收拆迁和补偿会越来越少 ，新房建设和供应会越来越少 ，取而代之的，是越来越多的小区进入改造序列。增量扩张的时代结束了，存量盘活的时代 ，全面开启！
城市更新，全面铺开
城市更新 ，是这份规划的核心关键词。
整篇规划文本1.5万字中 ，超过1万字都在讲城市更新，几乎涵盖了城市生产 、生活 、生态的方方面面 。
从商业商办楼宇功能提升 ，到低效产业用地集约盘活；
从重点片区系统焕新 ，到街头巷尾美丽街区建设；
从“一江一河 ”滨水贯通拓展，到公园城市绿意延伸；
从完整社区的扩面增效 ，到“好房子”的品质提升；
从历史风貌的保护传承 ，到建筑节能的绿色转型；
从房屋安全体检，到城市基础基础设施和韧性安全领域的更新任务 。
在如此庞杂的内容中 ，最值得关注的 ，是五个关键数字，分别对应了城市更新的五个主战场，构成了从点到面、从微观到宏观的完整图景：
150栋楼宇 + 500万方商业 + 75平方公里产业用地 + 1000个美丽街区 + 20个重点片区
〖壹〗 、 150栋商办楼宇更新
“十五五 ”期间 ，推动不少于150栋商办楼宇更新提升。具体方式包括提质改造 、功能复合等 ，个别项目还会拆除重建 。
此前我们撰文分析过，上海将以小陆家嘴、虹桥商务区等10个商务单元为试点 ，全面启动上海40个商务区的更新提升 。
首批10个试点商务单元的更新规划
〖贰〗、 500万平方米商业设施更新
十五五内，更新商业设施面积500万平方米。推动南京路 、徐家汇等重点商圈能级提升 ，加强世界 级消费集聚区建设 。
〖叁〗 、 75平方公里产业用地盘活
推动低效产业用地盘活处置75平方公里 。识别低效产业用地并形成分类处置方案 ，鼓励发展战略性新兴产业和未来产业。
〖肆〗、 1000个美丽街区
提升和新建“美丽街区 ”累计达1000个 。
结合“美丽街区”建设，统筹道路设施 、建筑立面 、沿街绿化、路面保洁等进行全要素 、一体化建设提升 。打造“美丽街区+文旅 ”“美丽街区+商业 ”“美丽街区+生态” 新模式。
〖伍〗 、 20个重点片区焕新
推进不少于20个重点更新片区 。推进外滩“第二立面”、吴淞创新城等重点片区内不少于300个更新项目实施 。
近来 没有20个重点片区的具体清单。不过上海在2025年发布《2025年度城市更新规划实施报告》 ，显示近来 全市已划定46个城市更新单元。
这20个重点更新片区 ，可能在这46个单元之内 。
总结来说 ，上海这份城市更新规划，覆盖了从单体楼宇到区域片区 、从产业空间到街头巷尾 、从城市立面到地下管廊的所有层次 。
城市更新不再是零散的“打补丁 ”，而是成体系、成规模的系统推进。
写在最后
三十年多前 ，浦东开发开放拉开大幕 ，上海进入大建设时代 。一代人亲眼见证了这座城市从浦西延伸到浦东，从内环拓展到外环 ，从空地长出一片片新城 。
很多人在城市化过程中把握了商机 ，创造了财富；有人通过旧改拆迁，改善了居住积累了资本；更多的人 ，通过置业分享了城市发展土地增值的时代红利。
如今 ，这份规划告诉我们：那个时代正在落幕 。
下面 ，不再有大规模拆迁暴富 ，不再有天量新房供应 ，不再有城市边界大幅外推 。取而代之的，是老旧小区的深度改造 ，是商办楼宇功能重塑 ，是产业用地价值重估，是街头巷尾精细治理。
这是一个完全不同的时代 。
新时代的故事是什么 ，没有人能给出确切答案 。
新建住宅的缩量 ，能够撑住当下新房奢侈品化的格局吗？保租房的供应，会对租房市场产生怎样的冲击或锚定？资源会不会更加回归市中心 ，新城越来越边缘化？老旧小区的深度改造 ，会对居住体验产生质变吗？商办和街区的更新，真的能提升城市活力吗？产业用地的盘活 ，能带来新增就业吗？等等
规划划定了方向 ，但真正的答案，不在文件里 ，而在未来五年的城市实践中。
唯一可以确定的是：游戏规则变了 。
